• Агентство "Тезис"

Ирина Баева: «Коворкинги кажутся очень простым бизнесом, но как говорится «Devil is in the details»

Журнал CRE 12/11/19


Ирина Баева, управляющий директор компании IWG в России, рассказывает в интервью CRE о копировании идей в сегменте коворкингов, мировых тенденциях и выходе новых брендов в Россию.

Ирина Баева, управляющий директор Regus в России

- Ирина, в России появляется все больше коворкингов – развиваются как международные сети, так и местные игроки, даже власти открывают площадки для предпринимателей в Московской области. Как вы оцениваете потенциал рынка гибких пространств в России и в мире?

- Прежде чем перейти к России, я хочу отметить, что очень большой скачок в развитии сегмента пришелся на период с 2014 по 2018 год – количество гибких рабочих пространств в мире выросло на 205%, а число операторов – на 138%. Такой быстрый рост объясняется фундаментальными сдвигами в экономике, которые меняют поведение арендаторов. Компании рассматривают гибкие пространства как долгосрочное решение, удобное при изменении масштабов бизнеса, положительно влияющее на прибыль и поддерживающее культурные изменения внутри компании. В России инвесторы начали рассматривать новые сферы для вложений в 2014-2015 годах, когда произошел резкий спад строительства новых офисных площадей, сопровождающийся девальвацией рубля. Тогда и случился бум коворкингов. Идею подхватили сначала начинающие российские предприниматели, потом более состоятельные бизнесмены, сейчас в этот сегмент начали выходить девелоперы и строительные компании. До 2015 года практически единственным игроком на этом рынке в России был Regus, который открыл свой первый центр в 1998 году. На сегодняшний день в Москве насчитывается уже больше 160 площадок. Согласно исследованиям, к 2030 году доля гибких рабочих пространств в мире составит 30% от общего объема офисных площадей. Сейчас доля таких пространств в мире составляет 6-8%, а в России она только приближается к 2%. Глобальный рынок растет на 13% в год, в десяти наиболее крупных городах – на 19% в год. В России сегмент еще очень молод, но за эти годы был сделан большой шаг в его развитии, поэтому можно предположить, что мы будем двигаться к мировым показателям, только с разницей во времени.

- Отражается ли рост числа площадок на их качестве?

- Этот бизнес кажется очень простым, но дьявол кроется в деталях. Кажется, взял площадку в аренду, создал рабочие места и минимальную инфраструктуру, и все готово. Но не все так просто. Нужно понимать, где открывать площадку, как грамотно структурировать сделку с владельцем помещения, кто потенциальный клиент, продумать все бизнес процессы, уровень диджитализации проекта, преимущества проекта, каналы продаж, оценить уровень доходности, предусмотреть стратегию в периоды кризисов, через которые мы успешно прошли в России ни один раз. Гибкие рабочие пространства очень разные, но даже бизнес крупных игроков требует постоянного развития, чтобы быть прибыльным, операционно-эффективным и обеспечивать высокое качество сервиса, соответствующее ожиданиям клиентов. Все, кто задумывается о выходе в этот сегмент, сначала изучают лидеров по всему миру, чтобы потом внедрить какие-то идеи у себя. В основном все новые гибкие пространства основаны на копировании от 90% до 100%. Раньше копировали коворкинги, потом - офисную часть, сейчас - коливинги, специализированные коворкинги и многое другое. Все эти идеи давно существуют, где-то более эффективно, где-то менее, а к нам в Россию приходят только сейчас в результате заимствования. Копирование является самым простым и понятным способом и пока ему есть место, люди будут копировать.

- При таком разнообразии типов гибких пространств как себя позиционирует IWG? Это коворкинги, сеть гибких офисов или что-то другое?

- Первая площадка IWG под своим самым первым брендом Regus открылась 30 лет назад в 1989 году в Бельгии. По мере роста бизнеса становилось понятно, что мир меняется и людям нужны более интересные концепции и решения, и тогда компания начала приобретать другие бренды с уникальным ноухау. Так к Regus присоединились компании под брендами Spaces, No18, Signature и HQ, и в 2016 году они были объединены в рамках глобальной сети IWG. Среди наших проектов можно найти различные форматы – незакрепленные места, закрепленные места, отдельные офисы, гибридные пространства, пространства, трансформируемые под клиента и вместе с клиентом и многое другое. Общепринятое понятие в мире – гибкие офисные пространства, но в России рынок привык к названию коворкинг. Сейчас брокеры пытаются сегментировать эту сферу, но клиенты, как правило, не задумываются над понятиями – им нужны конкретные решения, и как ты их не назови, они должны соответствовать их требованиям. В России слово «коворкинг» на слуху, и я не против, чтобы нас называли коворкингами те, кто впервые сталкивается с данной сферой. Для тех, кто освоил слово «коворкинг» и хочет большего, IWG предоставляет глобальную сеть гибких рабочих пространств, работающую в 120 странах мира более чем в 3500 локациях.

- Какие у вас планы по дальнейшему развитию в России и в мире?

- На сегодняшний день мы присутствуем в Москве, Санкт-Петербурге, Челябинске и Екатеринбурге, и занимаем первое место среди сетей гибких офисов в России по площади портфеля - 34 тысячи квадратных метров. В мире открывается по одной площадке какого-либо бренда IWG каждый день. Безусловно, мы планируем дальнейшее развитие в России, но это будет очень продуманный рост с пониманием, в каких местах стоит открывать новую площадку, с каким партнером и какой продукт предложить аудитории.

- А если говорить о конкретных городах и регионах?

- Прежде всего, это Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники и города с развитой экономикой, где есть спрос и деловая активность. Мы начали продажу франшизы во всех странах, и как только будут подтверждены договоренности с потенциальными партнерами, можно будет говорить о конкретных городах.

- С чем связано решение развиваться по франшизе, а не самостоятельно?

- Франчайзинг значительно влияет на скорость развития бизнеса. Строительство сети своими силами предполагает определенный темп открытия новых площадок, а поддержка партнеров позволяет в разы его увеличить. Когда скорость развития важна, франшиза – идеальный вариант. Кроме того, компания давно видит интерес к франшизе – предприниматели стремятся стать частью глобальной сети, так как это позволяет получать поддержку во всех вопросах – в операционной деятельности, технологической деятельности и продажах. IWG помогает партнерам в выборе локации, обучает персонал и продает рабочие места на площадке франчайзи наравне с местами в собственных гибких пространствах, а партнер только инвестирует в ремонт помещения и создание инфраструктуры. К такому варианту обращаются не только девелоперы, инвест-банки, но и партнеры, которые уже имеют франшизы в других сферах, например, в фитнесе, фуд-ретейле или фэшн-ретейле и хотят диверсифицировать риски.

- Какие основные сложности в развитии вы видите?

- Это софинансирование, поиск площадок, доходность проектов и устойчивость проектов.

- Мы видим, что крупный бизнес все чаще арендует гибкие рабочие пространства целиком или их большую часть. Такая тенденция обусловлена популярностью коворкингов или нехваткой обычных офисов?

- Главная причина - из-за дефицита качественных офисов. Компании находятся в ожидании строительства собственной площадки, либо растут быстрее, чем планировалось. Вторая причина – поиск площадок для проектных команд и департаментов. В первом случае выбор вынужденный, вариантов нет и нужно где-то размещать сотрудников, во втором случае – выбор осознанный, и нужно создать определенную обстановку для команды. К коворкингам прибегают также как к немонетарной мотивации сотрудников, когда нужно удержать наиболее ценный персонал, который не хочет находиться в обычном пространстве. Конечно, не стоит вопрос размещения в коворкинге бухгалтерии. Речь идет о разработчиках с другим мышлением, которым, помимо зарплаты, социального пакета и других составляющих нужно более комфортное, современное и креативное пространство. В остальном пока чаша весов не перевесила в сторону полного перехода из классической офисной недвижимости в гибкие пространства. - Тем не менее, пространства занимают все большие площади. Например, SOK в «ВТБ Арена Парк» расширился до 18 400 кв. м, а также появлялась информация, что WeWork ведет переговоры об аренде 25 000 кв. м в «Москва-Сити». Это единичные случаи, или тенденция на увеличение площадок сохранится?

- Понятен пример, когда у компании не так много локаций и она органически расширяет одну из самых востребованных площадок. Что качается 25 тыс. кв. м и больше – мне кажется, это будут единичные истории. Вакантность в «Москва-Сити» сокращается и решение запустить там крупный проект, возможно, неплохое. В остальном взять большую площадь не сложно, важно понимать, что за этим стоит и что дальше будет с экономикой таких проектов. У нас недавно открылся центр бренда Spaces на 18 тыс. кв. м в Париже, и его загрузка на момент открытия составила 60%. Есть и другие примеры успешных крупных проектов. Но при этом должна быть верно выбрана локация, здание и партнер, который верит в идею на 100%. Ведь ни один инвестор не будет долго ждать возврата инвестиций.

- А что можно сказать об инвестициях и окупаемости площадок?

- Окупаемость каждой площадки гибких офисов в среднем составляет 36 месяцев. Бывают исключения. Вложения - не менее 50 тысяч рублей на квадратный метр, в зависимости от бренда. Да, есть примеры, когда компании обещают инвестиции в 35 тысяч рублей на квадратный метр и окупаемость 2 года. На мой взгляд, такого не может быть у компании с долгосрочной понятной стратегией. Уже сейчас бизнес предъявляет высокие требования к организации пространства, техническому оснащению, качеству материалов. А будущее за миллениалами, и, согласно исследованиям, 69% из них будут рассматривать возможность работы в гибких пространствах, поэтому нужно рассчитывать вложения в площадку исходя из видения, что с ней будет минимум через 5-7 лет.

- В России вы планируете расширять существующие площадки или открывать новые?

- Да, будем двигаться в обоих направлениях, есть очень интересные площадки, которые пока не буду называть. Именно там мы и будем и развиваться. Главная задача сейчас все-таки грамотно управлять текущим бизнесом, так как портфель проектов очень большой. В дальнейшем планируем вывести в Россию все бренды IWG – Spaces, No18, HQ, Signature.

- А если взглянуть на резидентов гибких пространств, то кто они, помимо крупного бизнеса и фрилансеров?

- Арендаторы разнообразны – это и фрилансеры, и российский малый, средний и крупный бизнес, а также крупные международные и государственные корпорации. За 30 лет работы компания выстроила отношения с 500 крупнейшими компаниями мира. Для корпоративных клиентов мы обеспечиваем экспансию в любую точку мира, где есть площадки, в течение 1-3 дней, это только вопрос поиска локации. В большинстве случаев цены предварительно согласованы в так называемом master договоре. В России сейчас около 30% резидентов составляют западные клиенты, а 70% - российские компании. В странах Европы и США корпоративные клиенты занимают площадки по 5-6 тыс. кв. м и показывают более активный рост, в России такого развития пока нет, но, тем не менее, IT-сегмент и финансовый сектор, например, проявляют высокий интерес к гибким решениям.

- Будут ли меняться пропорции клиентов?

- Сейчас наблюдается увеличение спроса со стороны российских компаний, включая государственные компании. Иностранные компании также активны, но их запросы меньше по объему спроса. И я думаю, в перспективе 2-3 лет эта тенденция сохранится.

- Можно сказать, что арендаторы гибких офисов, как правило, бывшие резиденты коворкингов? Или из обычных офисов тоже приходят?

- Да, резиденты классических офисов переезжают в гибкие рабочие пространства, как и бывшие арендаторы коворкингов, когда бизнес расширяется, часто решают арендовать отдельный офис на той же площадке. В то же время, если компании становится некомфортно, она может из большого офиса перейти в коворкинг.

- А маловероятно, что компания, которая привыкла к гибкому пространству и услугам, переедет в обычный офис?

- Такие примеры тоже есть, компании, которые находились в гибком пространстве, переезжали в отдельный особняк или в более удобную локацию.

- Можете ли выделить какие-то мировые тенденции в развитии сегмента, которые могут прийти в Россию?

- Учитывая мировую экономическую ситуацию, главный тренд – это консолидация. В традиционной модели после расширения бизнеса до определенного уровня происходит переломный момент, когда предприятие перестает работать по старой схеме и быть рентабельным и нужно либо что-то кардинально менять, либо задумываться о слиянии или поглощении другими компаниями. Такая тенденция заметна в мире. Мы получаем предложения от локальных конкурентов, которые уже открыли 4-5 центров, с просьбой о слиянии, и сами следим за новыми идеями и компаниями, которые можно было бы включить в глобальную сеть. Это нормально. Например, в Японии были приобретены офисы, которые находятся на полностью удаленном управлении, без ежедневного присутствия персонала в центрах.

- Что будет происходить со ставками аренды в гибких пространствах в России?

- Ставки будут расти как минимум отражая индексацию, которая составляет в среднем 4-5%. Для эффективного ведения бизнеса ежегодный прирост стоимости рабочего места должен быть не менее 8-10%, чтобы бизнес чувствовал себя уверенно. Дальше все зависит от спроса и реакции рынка.

Источник - CRE

Просмотров: 0

© Агентство коммуникаций "Тезис"